首页 > 房产 > 正文

物业资讯:物业管理已经到了大破大立的时候,实现真正业主自治

 物业资讯:物业管理已经到了大破大立的时候,实现真正业主自治

  来源:视觉观察者

  在物业与业主矛盾日期激增的今天,业主委员会被广大业主寄予厚望,大部分业主寄希望于通过成立业主委员会实现业主自管或者自主选择物业,但是现实情况是业主委员会存在法律地位不明确,主体地位得不到认可等先天性不足的缺陷,从而导致在整个物业管理过程出于被动地位,物业服务方处于主导地位。

  一、2007年《物权法》出台,虽然从人大立法高度确立了业主组织——业主大会和业主委员会的法律地位。

  但是物权法仅仅规定了业委会权力与职责,但是没有明确业委会的法律主体资格。

  到目前为止没有法律法规规定业主委员会可以经过登记后取得法人资格,所以我们的业主委员会到目前不具备民事主体资格,不能以独立承担民事责任。

  不具备民事主体资格直接造成的后果业委会无法以独立法人的形式与物业签订聘用合同,不能将公共区域的车位、电梯、广告等登记在自己名下,只能挂在物业公司名下,当然主导权也在物业公司手里,业委会在行使权力过程遇到物业或者开发商损害业主利益,无法以民事主体参与诉讼。

  法律赋予业委会权力,但是却没有给你行使权利的主体资格,一个没有“屁股”民间组织,在管理物业或者协调外部关系时,如何能做(坐)下呢?

  二、目前我们行政管理部门所有政策传达以及授权都绕开业委会直接下达给物业服务公司,比如我们办理居住证、办理落户手续,现在当地派出所都是指定物业开具居住证明。

  按照业主委员会的职责与权力,应该由业委会开具证明,或者业委会委托物业开具,虽然业委会不是独立法人资格,但是业委会是经人大法律认定合法组织,有自己的章程与体系,具备刻印公章的资格,按照业委会作为业主管理的代表组织,属于小区管理唯一机构,所有的政策规定都应该下达到业委会,然后再由业委会下达给物业才是正确程序,现在倒是本末倒置了。

  物业服务公司本质属性是为业主提供服务的,但是由于业委会先天性缺失,使得物业成为实质意义上的业主管理部门,由于利益驱使,很多物业公司巧立名目收取各种费用。

  比如将公共车位强制收费,甚至规定不租赁公共车位不允许业主车进小区的情况出现、将公共区域广告收入纳为己有、更过分某些物业公司将原有绿化铲除掉改造成车位以提高收入等等问题。

  本来只应该伸出双手干好自己的活,却给物业按上一个管事的“脑袋”,绞尽脑汁增加收入,甚至干涉业委会的成立,形成了今天主仆颠倒局面。

  综上所说要在我们物业系统改革过程中,实现真正业主自治,必须做到以下几点:

  第一、砍掉物业的“脑袋”,只保留一双手主体功能,让物业职能归位。

  物业本质就是为业主提供服务,类似于目前市场保洁公司、人力资源服务公司、安保服务公司等等,仅仅提供综合的或者单向物业服务,即物业即可以像以前那样提供全方位服务,也可以仅仅提供安保、保洁或者工程维修等单向服务,主要看业委会招聘物业需要哪些服务内容;同时不允许开发商指定物业公司,新小区入住必须由属地居委会以公开招标的形式统一聘用临时物业。后期再由业主进行投票决定是否保留临时物业。

  第二、给业主委员按上“屁股”,让业委会能够坐在自己的位置上,有了“屁股”才能在位置坐下,才能发挥应有的权力。

  所谓按上“屁股”就是通过立法给我们业委会一个合法的民事主体或者其他方式确认“业委会”独立法人资格主体,只有业委会成为独立法人才能以真正意义上管理物业服务,才能独立自主处理各类纠纷,才能对于物业公司说“不”,才能自主决定物业服务外包的方式。

  第三、建立业委会专兼职相结合的方式,专职人员有相应工资费用,其费用构成可以从小区其他收益、物业费、当地政府补贴多途径获得,兼职人员属于志愿者性质,给予一定补贴。

  第四、我们基层相关部门,转变观念,通过街道办-居委会-业委会路径管理社区,我们房管部门管理的物业是业委会,而物业服务公司应该归属工商行政部门管理。

  同时,这种管理思路让居住在城市的居民也有归属感,因为目前很多城市小区基层管理处于空白状态,属于无人管理状态,回到农村还有村委会,但是到了城市却无所适从状态。

  物业管理已经到了大破大立的时候,希望出台更加合理的法律法规

  (免责申明,文章内容系转载的,转载内容为原作者观点或资料整理而成,版权归原作者所有,本文内容为原作者观点,并不代表赞同其观点和对其真实性负责)。